«Χάος» με την εξίσωση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών

Τεράστιες φαίνεται πως είναι οι αποκλίσεις ανάμεσα σε αντικειμενικές και εμπορικές τιμές – Όσοι παρακολουθούν την αγορά μιλούν για… φιάσκο

Η περιφέρεια υστερεί ενώ ο ΕΝΦΙΑ είναι παγίδα – Δείτε στον πίνακα σε ποιες περιοχές θα αυξηθεί και σε ποιες θα μειωθεί
Προς… νέο φιάσκο φαίνεται να οδηγείται η προσπάθεια της κυβέρνησης να εξισώσει τις αντικειμενικές με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, όπως, άλλωστε, έχει δεσμευθεί ενώπιον των θεσμών να πράξει το αργότερο έως τα τέλη Μαρτίου.
Παράγοντες της κτηματαγοράς, που παρακολουθούν στενά το θέμα,εκφράζουν ανοιχτά τις επιφυλάξεις τους τόσο για τον τρόπο με τον οποίο επιχειρείται να δοθεί λύση όσο και για το χρόνο που απαιτείται, προαναγγέλλοντας ένα ακόμη «Βατερλώ».
«Μία σοβαρή χαρτογράφηση της αγοράς δεν μπορεί να γίνει μέσα σε ένα 20ήμερο»
«Θα περίμενε κάποιος ότι η κυβέρνηση θα μάθαινε από τα λάθη της. Δύο χρόνια μετά την τελευταία απόπειρα, ωστόσο, επανέρχεται στο θέμα της εξίσωσης, αναθέτοντας το έργο καθορισμού των νέων τιμών σε πιστοποιημένους εκτιμητές. Στο σχετικό μητρώο υπάρχουν περίπου 400 εκτιμητές. Η πλειονότητα αυτών βρίσκεται στην Αθήνα, 50 στη Θεσσαλονίκη και σχεδόν άλλοι τόσοι στην υπόλοιπη Ελλάδα.
Για 5.000 ευρώ (50 ευρώ για κάθε τιμή, με «ταβάνι» τις 100 τιμές), είναι βέβαιο πως αρκετές περιοχές της χώρας δεν θα συγκεντρώσουν ενδιαφέρον»,σημειώνει στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), κ. Δημήτρης Μπινιάρης. Ο ίδιος προσθέτει: «Μία σοβαρή χαρτογράφηση της αγοράς δεν μπορεί να γίνει μέσα σε ένα 20ήμερο».
Η περιφέρεια υστερεί σε… πράξεις
Η απουσία πράξεων είναι, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Solum Property Solutions, κ. Πάνο Χαραλαμπόπουλο, το βασικό πρόβλημα που καλούνται τη δεδομένη στιγμή να αντιμετωπίσουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές. «Ο κλάδος βρίσκεται σε επικοινωνία τόσο με τους μεσίτες όσο και με τους κατασκευαστές των ακινήτων, γεγονός που του επιτρέπει να έχει μία πιο ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς. Σε αντίθεση, ωστόσο, με την Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη, οι πράξεις στην περιφέρεια αποτελούν είδος προς… εξαφάνιση»,αναφέρει χαρακτηριστικά. Αξίζει να σημειωθεί ότι από τις 15.000 αγοραπωλησίες που φέρεται να έγιναν το 2017, τη μερίδα του λέοντος είχαν τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά και προβεβλημένες νησιωτικές περιοχές.
«Είναι σα να έχεις εισόδημα 5.000 ευρώ και να φορολογείσαι για 8.000 ευρώ»
«Σημασία δεν έχει να… χρυσώσουμε το χάπι και να πραγματοποιηθεί μία ακόμη μείωση αντικειμενικών αξιών για -εν τέλει – καθαρά ψυχολογικούς λόγους. Με τα σημερινά δεδομένα είναι σαν να έχεις εισόδημα 5.000 ευρώ και να φορολογείσαι για 8.000 ευρώ. Έχεις, δηλαδή, στην κατοχή σου ένα ακίνητο αξίας 3.100 ευρώ/τ.μ. και οι φόροι που θα πρέπει να καταβάλεις υπολογίζονται με τιμή 5.650 ευρώ/τ.μ.», τονίζει με τη σειρά του ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας.
Τεράστιες διαφορές ανάμεσα σε αντικειμενικές και εμπορικές τιμές – Που θα πληρώσουν περισσότερα
Σημαντικές αποκλίσεις – είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω – μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών καταγράφουν τα στοιχεία του E-Real Estates, που παρουσιάζει ο Ελεύθερος Τύπος της Κυριακής. Προς επίρρωση, ένα ακίνητο 28ετίας στη Νέα Χαλκηδόνα Αττικής, 100 τ.μ., στον 3ο όροφο, με πρόσοψη σε ένα δρόμο και συντελεστή εμπορικότητας μικρότερο του 1,5, διατίθεται προς πώληση έναντι 140.000 ευρώ, όταν η αντικειμενική του δεν ξεπερνά τις 66.000 ευρώ. Στον αντίποδα, ένα σπίτι με τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά στη Βουλιαγμένη πωλείται για 285.000 ευρώ, με την αντικειμενική να υπολογίζεται στις 580.800 ευρώ.
Δεδομένου ότι η κυβέρνηση πρέπει να εξισώσει τις τιμές, στην πρώτη περίπτωση οφείλει να αυξήσει την αντικειμενική κατά 113% και στη δεύτερη να τη μειώσει κατά 51%. Ο ιδιοκτήτης στη Νέα Χαλκηδόνα, δηλαδή, θα δει τους φόρους που επηρεάζουν οι αντικειμενικές τιμές (ΕΝΦΙΑ και μεταβίβαση ακινήτου, μεταξύ άλλων) να αυξάνονται και αυτός στη Βουλιαγμένη να μειώνονται.
Αντίστοιχες αυξομειώσεις στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας αναμένεται να δουν και οι κάτοικοι της Θεσσαλονίκης, με ωφελημένους, για παράδειγμα, αυτούς στο Πανόραμα (η αντικειμενική θα πρέπει να μειωθεί κατά 29%, για να προσεγγίσει την εμπορική) και… άτυχους εκείνους στην Πυλαία, όπου η εμπορική είναι κατά 62% υψηλότερη από την αντικειμενική.
Τι ισχύει για τα νεόδμητα
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Δικτύου, πάντως, στα νεόδμητα οι αντικειμενικές είθισται να υπολείπονται των πραγματικών. Στο Ηράκλειο Αττικής ακίνητα ηλικίας έως 10 ετών πωλούνται από 1.600 ευρώ/τ.μ. έως 2.100 ευρώ/τ.μ., όταν οι αντικειμενικές αξίες κυμαίνονται από 1.050 ευρώ/τ.μ. έως 1.550 ευρώ/τ.μ.. Στον αντίποδα, η τιμή διάθεσης ακινήτων 20ετίας στην περιοχή ξεκινά από τα 900 ευρώ/τ.μ. Αντιστοίχως, ένα σπίτι 10ετίας στη Ρόδο βγαίνει προς πώληση έναντι 1.950 ευρώ/τ.μ., με την αντικειμενική να διαμορφώνεται στα 950 ευρώ/τ.μ. Σ
ημειώνεται ότι η πραγματική τιμή ενός παλαιότερου ακινήτου στο νησί «αγγίζει» τα 700 ευρώ/τ.μ. «Προ κρίσης, οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά τη ραγδαία πτώση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές 50% και 60% χαμηλότερες σε σχέση με αυτές που υπολογίζει η εφορία.
Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως σε παλαιά ακίνητα) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία με την οποία η Πολιτεία υπολογίζει τους φόρους, ακόμη και μετά την τελευταία μείωση που πραγματοποιήθηκε», σχολιάζει σχετικά ο κ. Μπάκας.
Η παγίδα του ΕΝΦΙΑ
Ανεξάρτητα από τις όποιες αλλαγές στις τιμές ζώνης, πάντως, η συνολική βεβαίωση του ΕΝΦΙΑ διατηρείται στα 3,2 δισ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει πως η κυβέρνηση θα προχωρήσει ταυτόχρονα σε αυξήσεις συντελεστών και αλλαγές κλιμακίων του φόρου.
Πηγή: Ελεύθερος Τύπος