Αναπροσαρμογή αξίας ακινήτων

Αναπροσαρμογή αξίας ακινήτων

Άνθρακες ο θησαυρός για την Περιφερειακή Ενότητα Πέλλας.
Ελάχιστοι οι κερδισμένοι απο τη μείωση των αντικειμενικών αξιών ακινήτων

ΚΕΡΔΙΣΜΕΝΟΙ ΚΑΙ ΧΑΜΕΝΟΙ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΣΜΕΝΕΣ ΤΙΜΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

«Για πρώτη φορά» η κυβέρνηση κινείται προς την κατεύθυνση της μεροληπτικής συμπεριφοράς της προς τους έχοντες και κατέχοντες. Δηλαδή θα μειώσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών, οι οποίες λένε ότι πρέπει να μειωθούν 20-30 % στις περιοχές Αγ. Παρασκευή, Ψυχικό, Γλυφάδα, Χολαργό, περιοχές όπου ζουν οι φτωχόι της Αθήνας και στις περιοχές που έχουν αντικειμενική αξία έως 600 % δεν θα μειωθούν οι τιμές, εκεί θα έπρεπε να αυξηθούν και όχι να μειωθούν σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των τραπεζών. Πράγματι είναι πρωτάκουστο παγκοσμίως οι αξίες των ακινήτων σε περίοδο κρίσης να μειώνονται στις περιοχές των πλουσίων (σε περίοδο κρίσης οι πλούσιοι δεν πεινάνε) και στις περιοχές των φτωχών οι άθλιες των ακινήτων να αυξάνουν. Αυτό μόνο στην Ελλάδα μπορεί να συμβαίνει και με κυβέρνηση Αριστερών προδιαγραφών.

Οι νέες αντικειμενικές που θα ανακοινώσει το υπουργείο Οικονομικών στα μέσα Ιουνίου θα επηρέασουν επτά φόρους
Τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο μεταβίβασης, τον φόρο κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, τα τεκμήρια διαβίωσης, τον ΦΠΑ και το ΤΑΠ.
Υψηλότερες 15% με 20% είναι κατά μέσο όρο οι αντικειμενικές αξίες από τις εμπορικές τιμές, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι αναπροσαρμογές στις αντικειμενικές τιμές θα είναι τριών ταχυτήτων, πράγμα που σημαίνει ότι το φορολογικό βάρος θα αλλάξει ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Ειδικότερα το σχέδιο προβλέπει:
• Μείωση 20%-30% κατά μέσο όρο στις περιοχές που οι τιμές ζώνης που εφαρμόζει η Εφορία είναι υψηλότερες από τις εμπορικές αξίες. Στις περιοχές που οι αντικειμενικές υπερβαίνουν κατά πολύ τις εμπορικές τιμές το ποσοστό της μείωσης θα είναι μεγαλύτερο, ενώ αντίθετα σε περιοχές που η διαφορά είναι μικρή η μείωση θα είναι κάτω από 20%. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για τις μεταβολές των τιμών των διαμερισμάτων δείχνουν ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι σήμερα περίπου 15%-20% υψηλότερες κατά μέσο όρο σε σχέση με τις πραγματικές. Συγκριτικά η μεγαλύτερη μείωση στις τιμές αναμένεται να σημειωθεί σε ακριβές περιοχές που έχουν πληγεί περισσότερο από την κρίση, όπως Αγία Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.ά.
• «Πάγωμα» στις περιοχές με τιμή ζώνης μέχρι 600 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Σε πολλές περιοχές της χώρας, κυρίως της επαρχίας αλλά και του Λεκανοπεδίου (Ιλιον, Κερατσίνι, Νίκαια), οι αντικειμενικές αξίες είναι ιδιαίτερα χαμηλές και υπολείπονται σημαντικά των εμπορικών τιμών. Στις περιοχές αυτές οι τιμές θα έπρεπε να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 50%, για να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς, πράγμα που θα οδηγούσε σε ραγδαία διόγκωση της φορολογίας.
Αυτόματη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα προκύψει μόνο για όσα ακίνητα βρίσκονται στο όριο των κλιμακίων, δηλαδή σε τιμές ζώνης 1.001 ή 1.501 ή 2001 ευρώ το τ.μ.
Αυτό σημαίνει πως την περιφερειακή ενότητα Πέλλας δεν θα την επιρέασει πολύ, διότι οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων άνω των 1001 € έιναι ελάχιστες και υπάρχουν μόνο στο κέντρο της πόλης της Αριδαίας, των Γιαννιτσών και της έδεσσας. Όλος ο υπόλοιπος νομός σύμφωνα πάντα με αυτά που μαθαίνουμε από πληροφορίες θα παραμείνουν οι ίδιες οι αντικειμενικές αξίες, άρα μην περιμένουμε μείωση του ΕΝΦΙΑ και όλων των παραπάνω φόρων που είπαμε. Με λίγα λόγια το συγκεκριμένο μέτρο θα ευνοήσει μόνο τους έχοντες και κατέχοντες. Δηλαδή τους πλούσιους που αδικήθηκαν και υπέςτηςαν μεγάλες ζημίες απο την κρίση, λες και οι φτωχοί βγήκαν κερδισμένοι από την κρίση.

Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα φέρουν αλλαγές στους εξής φόρους:

Στον ΕΝΦΙΑ
Θα υπάρξουν μειώσεις αλλά όχι για όλους τους ιδιοκτήτες, καθώς υπολογίζεται με συντελεστές βασικού φόρου ανά τ.μ. που αντιστοιχούν σε κλιμάκια με μεγάλο εύρος αντικειμενικών τιμών. Ετσι αναμένονται μειώσεις «αλά καρτ» στον φόρο ανάλογα με τη συγκεκριμένη τιμή ζώνης, τα χαρακτηριστικά και την παλαιότητα του ακινήτου. Αυτόματη μείωση του ΕΝΦΙΑ θα προκύψει μόνο για όσα ακίνητα βρίσκονται στο όριο των κλιμακίων, δηλαδή σε τιμές ζώνης 1.001 η 1.501 ή 2001 ευρώ το τ.μ. Κι αυτό γιατί τα κλιμάκια με τις τιμές ζώνης του ΕΝΦΙΑ είναι διευρυμένα, αφού το ποσό του φόρου είναι το ίδιο για παράδειγμα για ακίνητα σε περιοχές με τιμές ζώνης 1.000-1.500 ευρώ ή 1.501-2.000.
Αντίθετα, σε πολλές περιπτώσεις, ακόμα και μετά τη μείωση των αντικειμενικών τιμών, για πολλούς ιδιοκτήτες δεν θα υπάρξει καμία ελάφρυνση στη φορολογική τους επιβάρυνση και ο λογαριασμός θα παραμείνει ο ίδιος, ενώ θα υπάρξουν και περιπτώσεις όπου λόγω αύξησης των αντικειμενικών τιμών θα προκύψουν πρόσθετες επιβαρύνσεις. Το τοπίο αναμένεται να ξεκαθαρίσει με την οριστικοποίηση των νέων τιμών και το εύρος των παρεμβάσεων σε κλιμάκια, συντελεστές, απαλλαγές και συμπληρωματικό φόρο που εξετάζει το υπουργείο Οικονομικών.

Στον φόρο μεταβίβασης
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων ή αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν από το 2006. Ο φόρος για την αγορά πρώτης κατοικίας εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια και τα οποία είναι 200.000 ευρώ για τον άγαμο, 250.000 ευρώ για τον έγγαμο ενώ το ποσό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.
Στα ενοίκια. Το ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην Εφορία ο εκμισθωτής υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι αν ο εκμισθωτής δηλώσει έσοδα χαμηλότερα από το παραπάνω ποσό, θα φορολογηθεί με βάση το τεκμαρτό ενοίκιο.
Στον ΦΠΑ. Σήμερα η αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά επιβαρύνεται με ΦΠΑ 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου Επίσης με ΦΠΑ 23% επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος στην περίπτωση της αντιπαροχής.
Στο ΤΑΠ. Το τέλος που εισπράττουν οι δήμοι υπολογίζεται με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

ΔΥΟ ΠΑΡΑΜΕΤΡΟΙ
Τα νέα τεκμήρια διαβίωσης
Το τεκμαρτό εισόδημα που υπολογίζει η Εφορία ως ελάχιστο φορολογητέο για τις κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης μέχρι 2.799 ευρώ το τ.μ ξεκινάει από 40 ευρώ το τ.μ για ακίνητα μέχρι 80 τ.μ και φθάνει τα 400 ευρώ για πάνω από 300 τ.μ.
Σε περιοχές με τιμή ζώνης 2.800-4.999 ευρώ το τ.μ. τα ποσά αυξάνονται κατά 40% και για τιμές πάνω από 5.000 ευρώ το τ.μ κατά 70%, ενώ όταν πρόκειται για μονοκατοικία υπάρχει επιπλέον αύξηση 20%. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών αναπροσαρμόζονται και τα τεκμήρια, πράγμα που σημαίνει ότι σε περίπτωση μείωσης το τεκμαρτό εισόδημα που υπολογίζει η Εφορία μειώνεται και το αντίθετο συμβαίνει σε περίπτωση αύξησης.